Ponte al día con la nueva Ley Hipotecaria

Para este otoño se avecinan cambios legales en el mal necesario de las hipotecas. El motivo es la obligatoriedad de adaptar nuestra normativa a las directivas europeas en esta materia y nos lo venden como mejora para los “suscriptores” de las mismas. Teóricamente se impondrá más transparencia y se evitarán los atascos judiciales que ya padecemos como consecuencia de todas las cláusulas abusivas que la banca ha venido imponiendo y el ciudadano padeciendo.

Hasta ahora firmar una hipoteca era ir al notario a escuchar en “lenguaje legal”, lo que nos habían contado en “lenguaje financiero” unos días antes en nuestro banco. En realidad, lo único que realmente sabíamos al firmar en la Notaría era que durante un montón de años, según las circunstancias de cada uno, estaríamos pagando “X” todos los meses, y que este “X” nos lo cambarían anualmente según se le antojarse al “Sr. Euribor”, y cuanto nos costaría la “broma”.

La nueva norma se preocupa de que nos enteremos muy, pero que muy bien, de lo que vamos a contratar, y establecerá que antes de firmar tendremos que ir al notario que elijamos: podremos elegir, o dejar al banco que elija por nosotros. El Señor o Señora Notaria nos leerá una primera vez lo que nos ofrece el banco, comprobará que se ajusta la legalidad, resolverá nuestras dudas y levantará acta de que lo hemos entendido. Hay que decir que esta primera visita es gratuita, y en el caso de que aparezca una cláusula abusiva, el notario podrá solicitar a la entidad que la retire del contrato.

 

Hecho esto ya podremos firmar “de verdad” nuestra hipoteca, y con esta medida se supone se habrá salvado la falta de transparencia por parte de los bancos. Y yo pregunto: ¿Serán ahora los notarios los responsables de lo que haya dispuesto el banco de turno? ¿El hecho de que entienda lo que me ofrece el banco, significa que no puede ser abusivo? ¿Ya no podremos acudir a los tribunales a demandar nuestros derechos por haber dicho que entendíamos lo que nos explicó el notario? ¿Se traslada la responsabilidad del contenido de las hipotecas a los notarios y registradores? Porque se establecen sanciones para ellos si no llevan a cabo estas pautas.

Otro cambio será el interés de demora. Hasta ahora el banco nos ofrecía el interés de demora que le parecía y nosotros teníamos que aceptar como las lentejas…. En la nueva norma, se establece una regla para todas las hipotecas en este supuesto, estableciendo que el interés de demora será de tres veces el interés legal del dinero, es decir, que si en este momento nos demorásemos en pagar nuestra hipoteca, tendríamos que pagar un interés de demora del 9%, dado que el interés legal del dinero es del 3%.

Y digo yo otra vez, si tanto nos quieren ayudar ¿por qué no han establecido como interés de demora el mismo que se exige judicialmente, que es el interés legal más 2 puntos? En este caso, en vez de pagar un interés de demora del 9% estaríamos hablando de un 5%, cuatro puntos menos !!!!Es dinero , verdad???

 

La nueva ley recogerá algo parecido a una lista negra de cláusulas abusivas, prohibiéndose las fatídicas cláusulas suelo, que tanta polvareda han levantado. Pero no nos hagamos ilusiones, porque esta lista es muy corta, pues se ha perdido la ocasión de incluir en ella la prohibición de que los gastos de constitución sean a cargo del hipotecado. La nueva norma obligará a decir claramente quien se hace cargo de esos gastos, dicho lo cual, estamos más o menos como ahora. Bueno mejor, porque ahora nos dirán más claramente que el banco no es quien va a pagar esos gastos.

La ley se endurece con las cláusulas de vencimiento anticipado, pero ¿qué es esto?.

Hasta ahora cuando dejábamos de pagar tres mensualidades, el banco podía dar por extinguida o resuelta la totalidad de nuestra hipoteca y acto seguido desahuciarnos.

Con la nueva norma, los mínimos son más altos, se dividirá la vida de la hipoteca en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará unos topes. En el primer tramo será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las nueve mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años.

La nueva ley aborda también el tema de los costes al cambiar de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo de forma que la comisión de reembolso que podrá cobrar un banco, a modo de compensación, será del 0,25% y sólo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

También se reducen las comisiones por cancelación anticipada. Es decir, se reduce la penalización que existe cuando queremos pagar toda nuestra hipoteca o aminorar la deuda. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reducirá  a la mitad entre tres y cinco años y que desaparecerá a partir del quinto año.

Para las hipotecas fijas, el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.

En ambos casos, la penalización se aplicará sobre la cantidad que paguemos, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta ahora.

 

La nueva ley prevé la creación de un modelo de contrato tipo que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

Este contrato deberá determinar quién paga cada gasto que la hipoteca origine, que como dije más atrás, no significa que los gastos de constitución los asuma el banco, como vienen sentenciando nuestros Tribunales.

¿Quién no ha firmado una hipoteca y además ha tenido que contratar un seguro de vida, otro de hogar y lo que nos dijeran? Bueno, pues a partir de la entrada en vigor de esta nueva ley, quedarán prohibidos los “productos bancarios vinculados”. Pero el legislador, que no quiere llevarse mal con los bancos, les deja la puerta abierta y les permite que nos ofrezcan  “productos combinados” que beneficien al cliente. Suena mejor, ¿verdad?. En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el cliente (por ejemplo, reduzca el interés del préstamo), los bancos no podrán “obligar” al cliente a contratar productos adicionales. Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España.

Pero la gran pregunta llega ahora. ¿Todo esto tiene efectos retroactivos?. Pues, siento decir que no, lo que significa que sólo afectará a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos. Por eso, la mejora en el tema de los desahucios sí será una realidad para todos los que tengan hipotecas con anterioridad a la aprobación de esta ley.

Para terminar, no piensen que me he olvidado de comentar lo que pasará con la dación en pago, o lo que es lo mismo, si no puedo pagar mi hipoteca le digo al banco que se quede con la casa y damos por pagada la deuda y por tanto terminada la hipoteca. No, no lo comento porque la nueva norma se ha olvidado de este asunto….

Lamentablemente, el legislador está perdiendo una oportunidad de oro para resolver los problemas que las hipotecas están causando a miles de familias y enfrentando a éstas con la banca, de forma que, una vez más, la ley irá por detrás de las necesidades de los ciudadanos a las que se aplica.

Maribel Luna

Abogada en Hostelex Consulting

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