¿Qué gastos puedo reclamar al banco en relación a mi hipoteca?

Hemos terminado el año 2016 y empezado el presente con buenas noticias para todos los consumidores, en concreto para los afectados por cláusulas suelo.

El Tribunal de Justicia Europeo nos regaló estas Navidades pasadas la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo.

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Llevábamos tiempo a la espera de su veredicto, pues hasta este diciembre solo se podía reclamar lo pagado indebidamente por una clausula suelo desde mayo de 2013, fecha que nuestro Tribunal Supremo dicto la primera sentencia en la que se establecía la nulidad de las clausulas suelo. La retroactividad significa que podrá reclamarse todo lo pagado indebidamente por una cláusula suelo desde el inicio de la hipoteca, y no solo desde mayo del 2013.



Y ahora,  con las rebajas y la cuesta de enero, el Gobierno nos pone en el perchero de todos los hipotecados el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

 Con esta ley se han establecido las vías para que los bancos y  los afectados por clausulas suelos puedan resolver sus controversias .

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Los bancos tendrán que poner en marcha de forma obligatoria los mecanismos necesarios para que sus clientes puedan reclamar sus clausulas suelo. Tienen para ello el plazo de un mes.

Serán los bancos quienes nos informen del procedimiento que debemos seguir.

Una vez presentada la reclamación , la entidad bancaria tendrá que enviarnos el cálculo de la cantidad a devolver, en la que estarán incluidos los intereses, o explicarnos porqué deniegan nuestra reclamación. Se ha establecido un plazo de tres meses para que recibamos contestación.

Si pasados los tres meses no hemos recibido contestación alguna, o esta no es acorde con lo que nosotros creemos nos deben devolver, podremos iniciar el procedimiento judicial correspondiente para reclamar.

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Es importante subrayar que este procedimiento extrajudicial establecido por el Real Decreto no es obligatorio para el cliente, por lo que se podrá seguir acudiendo directamente a  la vía judicial para reclamar .

La ventaja de esta nueva vía será en cualquier caso la celeridad y el ahorro, pues en tres meses deberíamos tener una respuesta, y el procedimiento extrajudicial ante nuestro banco será gratuito.



¿Que nos puede ofrecer el banco cuando conteste nuestra reclamación?

En primer lugar la devolución en efectivo de lo pagado indebidamente, pero también nos podría ofrecer otro tipo de medidas compensatorias, como puedan ser la novación de las condiciones de la hipoteca( Ejemplo: cambio del importe de la cuota, de interés, o plazo del préstamo). Para este caso también se prevé un abaratamiento de gastos notariales y de registro de la propiedad.

En cualquier caso, estará en nuestra mano aceptar o no aquello que nos ofrece el banco.

Si el acuerdo con nuestro banco se hace imposible, insisto, podremos ir a los tribunales, teniendo en cuenta que si la sentencia que se dicte es favorable al demandante , será el banco quien pague las costas de juicio.

Pero si se acude directamente a la vía judicial sin haber pasado por la reclamación previa y el banco se allana totalmente, es decir, decide devolver las cantidades indebidas que hemos reclamado en nuestra demanda, la entidad no será condenada en costas, es decir, cada parte pagará sus costas.

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Por último, también podemos reclamar a nuestro banco los gastos que pagamos en el momento de constitución de nuestra hipoteca. Estas cantidades son diferentes a las anteriores, y se pueden reclamar en virtud de otra sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 en la que se estableció la nulidad de estas cláusulas por abusivas y no dar opción al consumidor a ninguna negociación sobe las mismas.

Los gastos que se podrán reclamar son los siguientes:

.- Gastos de notaria.

.- Gastos de inscripción en el registro de la propiedad.

.- Importe de lo pagado en concepto de impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aunque sobre este punto no hay unanimidad en nuestros tribunales.

.- Gastos de gestoría.

Como en el caso anterior podrá reclamarse previamente al banco o acudir directamente a la vía judicial.

Resumiendo, tendremos que esperar un mes para conocer el procedimiento que nuestro banco ha establecido para reclamar las cláusulas suelo, pero no tenemos que esperar a la reclamación de gastos de constitución de hipoteca , los cuales se llevan exigiendo por muchos afectados desde diciembre del 2015.

 

Maribel Luna

Abogada en Hostelex Consulting

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1 comentario
  1. Hola Maribel,

    Lo más cachondo de todo es que el cliente es el que tenía que pagar y el notario lo elegía el Banco, no podías ir al notario que tú quisieras. Y por supuesto la Gestoría tenía que ser también con la que ellos trabajan. No así el registro porque ese ya es el que te corresponde geográficamente, pero eso ya le da más igual al Banco, el registro lo que hace es facilitar la información de la situación registral de la finca previa a la firma y posteriormente alojar en el sitio adecuado el protocolo firmado por las partes ante notario.

    Y tienen otro frente abierto: el de las hipotecas multidivisa , donde el cliente contrató un producto conociendo que había un pequeño riesgo, pero en la mayoría de los casos era inconsciente y sin conocimientos financieros como para detectar que el riesgo era muy alto. Nuevamente, en ellas la Banca nunca pierde y solo pierde el cliente, por lo que se produce un conflicto de intereses. Están perdiendo la mayoría de las demandas.

    Así, que yo ánimo a todos los afectad@s a reclamar ya sea a tráves de la OCU o cualquier otra plataforma.

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